Gayrimenkul Yatırım Fonu; Sermaye Piyasası Kanunu hükümleri uyarınca yatırım-cılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına oluşturulan portföyü işletmek amacıyla Kurul’dan faaliyet izni alan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.

Ancak;  fon, tapuya tescil ve tescile bağlı işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz sayılır.

Kurucu; Gayrimenkul yatırım fonu  kurmasına Sermaye Piyasası Kurulunca izin verilen Anonim Şirkettir.

Portföy yöneticisi;Gayrimenkul Yatırım Fonunun portföyünü yöneten kuruluştur.

Portföy yöneticisi ile kurucu aynı şirket olabileceği gibi, kurucu portföy yönetimini başka bir şirkete de devredebilir.

Fonlar, aşağıda sayılan varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar:

Fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımlarının yönetiminde aşağıdaki portföy sınırlamalarına uyulur:

a)Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.

b)Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı fon toplam değerinin %60’ını aşamaz.

Yatırım sınırlamalarına uyumun fonun hesap dönemi sonundaki fon toplam değer tablosu itibarıyla sağlanması zorunludur.

Fon kurucusu ve portföy yöneticisi fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir:
a) Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir.
b) Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur.
c) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.

(2) Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak;

a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
d) Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
e) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
f) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

(1) Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır.

(2) Fon malvarlığı; fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla 23 üncü madde kapsamında kredi alınması ve koruma amaçlı türev araç işlemleri haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.

(3) Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.

Fonlar, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplam değerinin azami %50’si oranında kredi kullanabilirler.

Alınacak kredilerin temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/d-4 ncü maddesi gereğince Türkiye’de kurulu Gayrimenkul Yatırım Fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.

Fon portföyünde yapılacak yatırım ve alım satım kiralama gibi faaliyetlere 3 kişilik yatırım komitesince karar verilir.

Yatırım komitesi, Şirketin gayrimenkul konusunda uzman Yönetim kurulu üyesi, Genel Müdür ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanından oluşur.

Yatırım fonu portföyünde bulunan taşınmazlar, taşınmaza dayalı haklar ve taşınmaza dayalı senetler tapu kütüğüne fon adına tescil edilir. Tapuda fon adına yapılacak işlemler, portföy yönetim şirketi ile portföy saklama hizmetini yürüten kuruluş yetkililerinin(banka) müşterek imzalarıyla gerçekleştirilir.